بازدیدها و نشست های علمی هشتمین گزارش علمی با موضوع غبن حادث در عقد اجاره
هشتمین گزارش علمی با موضوع غبن حادث در عقد اجاره PDF Print E-mail

 

بسم الله الرحمن الرحیم

موضوعی که در اطلاعیه گزارش نوشته شده است، غبن حادث در قرار داد اجاره است. شاید از لحاظ فقهی مقداری ابهام داشته باشد، لکن از لحاظ حقوقی موضوعی است که کار شده است. مراد از حادث این است که بعد از قرار داد عقد این غبن ایجاد می شود.

امری که به جهت آن در طول این تحقیق رنج بردم، گسترده بودن این موضوع بود. دو فرض عمده داشت یکی اشتراط تعدیل مال الاجاره و دیگری عدم اشتراط تعدیل مال الاجاره بود.  همه مطالب 480 صفحه بود که بسیاری از مطالب را حذف کردم تا 250 صفحه شد. لذا پیشنهاد بنده این است که هر چه موضوع جزیی تر باشد، در تطبیقات، دست انسان باز خواهد بود و می تواند وارد حواشی شود.

 

در دو فرض مذکور در موضوع اشتراط تحلیل مال الاجاره در دل عقد شرط می شود که اگر شرایطی پیش بیاید این مال الاجاره تعدیل شود، مثل اینکه مواردی که می گویند که به مبلغ معین تعدیل می شود که این فرض، مفروض است که اشکالی ندارد. صورت دوم این است که به نرخ کاهش ارزش پول تعدیل می کنند. این فرض مجهول است و فقهاء علم را در حین عقد شرط می دانند. لذا این نوع قرار داد باطل است. صورت سوم این است که به صورت دو اجرت در برابر دو منفعت قرار می گیرد؛ مثلا می گوید که اگر این خانه فعلا مسکونی است ولی اگر شرایط تجاری مهیا شد، ماهی یک ملیون و پانصد هزار تومان می شود. جامع منفعت قابل فرض است که منفعت سکنی و تجاری باشد، ولی جامع بین دو اجرت یک میلیون و یک میلیون و پانصد هزار تومان ممکن نیست، لذا این عقد نیز باطل است. فرض اصلی بحث ما عدم اشتراط تعدیل مال الاجاره است؛ یعنی شرطی نشده است، لکن به خاطر طولانی بودن مدت اجاره، یکی از افراد مغبون می شود. مسایل حقوقی زیادی هم دارد.

روز تاج گذاری هانری هفتم، اماکنی که مشرف بود به آن مکان، خانه ها با قیمت زیادی اجاره داده می شد، هانری مریض شد و مشکل اجاره پیش آمد. مستاجرها می گفتند: ما برای مراسم تاجگذاری اجاره کرده ایم و موجر ها نیز می گفتند: ما دیگر اجاره داده ایم. انگلستان که خود نتوانست کاری کند، از حقوقدانان فرانسه کمک گرفت و آنها نیز اختلاف داشتند که اصل لزوم اجاره پا بر جا است یا خیر. در خود فرانسه نیز یک مورد مثل همین مورد پیش آمد. خلاصه این درگیری وجود دارد که حقوقدانان مبتلا هستند. البته در کشور ما چون اصل لزوم را قبول داریم به راحتی غبن را نمی پذیریم.

 

یک مثال دیگر اینکه بین شاهرود و میامه، جاده یک طرفه است. بین آن مکانی است برای مغازه هایی که اجاره می دهند. وزارت راه تشخیص داد که یک طرف راه مسدود شود و آن به حاشیه ی جاده مرکز افتاد. لذا 50 درصد آن مغاره ها ضرر کردند و این محل اختلاف شد. با اینکه این اجاره ها طولانی مدت است و گفتند: ما مغبون شده ایم و این غبنی است که بعد از انعقاد اجاره، حادث شده است. بنابراین این یک مسئله ی مبتلا به است.

حقوقدانان یک رویه ی تعدیل قضایی را فی الجمله پذیرفته اند؛ برخی از باب لاضرر حل کرده اند و برخی از باب ظلم گفته اند. از میان مراجع آیت الله نوری همدانی دام ظله از باب لاضرر حل کرده اند.

بحث بعدی این است که خود خیار غبن این جا موضوع دارد یا خیر؟ موضوع بعدی خیار عیب حادث است؟ آیا فقهاء خیار عیب حادث را پذیرفته اند یا خیر؟ حضرت امام قدس سره قبول دارند که منفعت از بین نمی رود ولی ناقص می شود. موضوع سوم هم مسئله ی کاهش ارزش مال الاجاره بود. گاهی به خاطر منفعت تغییری نکرده است ولکن ارزش پول پایین آمده است. ده سال پیش سرقفلی مغازه ای در بازار امام رضا علیه افضل التحیه و الثناء را صد هزار تومان داده اند، ولی الان این مبلغ این پولی نیست. این نیز ضمان کاهش ارزش مال الاجاره می شود. این سه بحث باید به صورت جدی بررسی شود.

 

یک ادعای اجماع مطرح شده است که غبن حادث تأثیر ندارد، ولی بررسی کردیم و دیدیم که این فقط در عقد بیع است و بعد از عقد بیع حاصل شود، تأثیری ندارد، ولی در اجاره ثابت نشد بلکه برخی فقهاء خلاف آن را پذیرفته اند.

عمده دلیل خیار غبن این است که یک شرط ضمنی است که در معامله نزد عرف است ولو اینکه طرفین نیز توجهی نداشته باشند؛ مثل نقد بلد و مکان قرار داد و تحویل، سلامت مبیع و ... که ولو توجه هم نداشته باشند، باید رعایت شود. از جمله آنها هم تساوی عوضین است که فی الجمله در حین قرار داد باید محفوظ باشد.

ما یک فتوایی از علامه و صاحب جواهر رحمهم الله دیدیم. مرحوم شیخ طوسی می گوید: اگر کسی اجیر شود که چاهی حفر کند، اگر به سنگی رسید که کندن آن خیلی مشقت دارد و با شرایطی که در ذهن این آقا بود، سازگار نیست، شیخ می فرماید: حق فسخ ندارد، ولی صاحب جواهر وعلامه قائل به امکان حق فسخ اجاره هستند. از فقهای معاصر هم سه فتوا یکی از آقای منتظری و یکی آقای مکارم و آقای نوری همدانی که اگر غبن حادث باشد، اینها خیار غبن را پذیرفته اند.

بنابراین اجماع در اجاره موجود نیست. این بیشتر بر می گردد به اینکه در عرف ببینیم که این چنین شرط ضمنی است یا خیر؟ نسبت به مکان های مختلف تفاوت دارد؛ مثلا در یکی از کشور ها اجاره ها را محدود به ده روز می کردند، به دلیل اینکه بسیار احتمال نوسان بالا بوده است. در ذهن طرفین یک تساوی عوضین است که تا پایان مدت اجاره محفوظ است. البته این فی الجمله است.

 

بحث دیگر این است که آیا شرط ضمنی هم مانند شروط مصرح است کماقال به الصاحب عروه یا خیر؟ موضوع دیگر اینکه قرار داد اجاره تملیک منفعت من حین العقد است، لکن این مسلم است که قبض منفعت صورت نگرفته است؛ زیرا منفعت معدوم است و استیلاء بر عین برای قبض منفعت کفایت نمی کند. حالا بنده ای که موجر هستم، ضامن منفعت هستم همانطور که ضامن عین هستم؛ لذا تلف المنفعت هم من مال موجر است؛ مثلا شرایط این بود که در فلان جا باشند، ولی الان آن منفعت فراهم نیست، لذا این خیار کاربرد دارد.

از جهت خیار عیب نیز همین که قبض منافع حاصل نشده است و موجر هم ضامن منفعت است. لذا باید عیب را برطرف کند و حالا که باید برطرف کند، پس این مستاجر خیار دارد. البته مرحوم آقای خویی این را در غبن نمی پذیرند و این سؤالی است که از ایشان داریم که چه فرقی می کند؟

مرحوم مقدس اردبیلی هم که تلف منفعت را اینگونه معنا می کنند: نقصی ایجاد شود که رغبتی که قبل از نقص بود، بعد از نقص وجود نداشته باشد. یک نقصی ایجاد شده است و عین موضوعیتی ندارد. این دو راه کار بود که برای این مساله مطرح می شود. البته قطعا بین مقدار غبن سابق و لاحق تفاوت است. برخی در سابق ثلث را می پذیرند، ولی در غبن حادث باید حداقل نصف مقدار برسد.

 

بنده یک کار میدانی هم داشتم که رفتیم از تعدادی از بازاری ها سوال را داشتیم که اگر این شرایط ایجاد شود، اقدام می کنید یا خیر؟ بیشترشان گفتند: خیر اقدام نمی کنیم.

بحث سوم ما این بود که کاهش ارزش پول را بررسی کنیم. ما اگر ضمان را در کاهش ارزش پول پذیرفتیم، دیگر نوبت به بحث خیار غبن نمی رسد، ولی اگر آن را قبول نداشتیم، بعد از آن با این ادله ی خیار غبن روبرو هستیم که آیا شامل عیب های حادث نیز می شود یا خیر؟

این در موضوع پایان نامه بود .

 

تجربه

تجربه ای که داشتم این بود که در پایان نامه سطح سه می شود با پنجشنبه جمعه و تعطیلات انسان جمع کند، چون دنبال نوآوری هم نیستند، ولی در پایان نامه ی سطح چهار واقعا یک فراغ ذهنی می خواهد که انسان ذهنش را در مسیر خاصی قرار دهد. چهار ماهی کامل نشستم و با پایان نامه زندگی می کردم. در هر صورت این پایان نامه در سال 94 نوشته شد و در سال 95 هم دفاع کردیم. اساتید داور هم استاد علیدوست و استاد قایینی بودند.

 

سوالات:

نظر مراجع کنونی غالبا این است که اصل لزوم است و اجاره می ماند و خیلی ها خیار را قبول ندارد. برخی نیز همانند آیت الله مکارم دام ظله ، بین شرایط عادی یا شرایط غیر عادی و پیش بینی نشده تفصیل داده اند. البته برخی خیار را نپذیرفته اند؛ مثل ایشان و فقط از باب قاعده ی عدل و انصاف قضیه را حل کرده اند .

موضوعاتی که مرتبط با این موضوع است و نیاز به کار دارد عبارتند از: ماهیت اجاره در مسئله ی قبض و حقیقت قبض و اختلافاتی که در این زمینه است که آیا صرف استیلاء کافی است یا خیر؟ کیفیت قبض منافع در قرارداد اجاره، قابلیت بحث دارد.

خلاصه اینکه تا امکان دارد موضوع را مختصر تر و محدود تر پیدا کنند تا دستشان باز تر باشد و تطبیفات آن را بررسی کنند.

 

 

 

Add comment


Security code
Refresh

منوی اصلی


ورود طلاب



 

آزمون ورودی مراکز تخصصی فقهی حوزه علمیه

امورطلاب و اساتید

O  امور خوابگاه مدرسه

O  امور رفاهی طلاب

O  امور رفاهی اساتید

O  تسهیلات ورزشی

O  اردوی زیارتی پژوهشی مشهد مقدس

O  امور پرورشی

O  اطلاعیه‌ها

O  ارتباط با مسوولین

معاونت آموزش

O  قوانین و مقررات آموزشی:  سطح خارج

O  معرفی اساتید:  سطح خارج

O  برنامه امتحانات:  سطح خارج

O  اطلاعیه‌های آموزشی:  سطح خارج

O  ارتباط با مسوول آمورش:  سطح خارج

O  پرسش و مباحثات علمی

O  نمونه سوالات دروس سطح

O  آیین نامه تقریرات و پژوهش های خارج

Hosting: Ilimitada Hosting Chile VPS